Ngày 25/11/2014, Quốc hội Việt Nam đã thông qua Luật Nhà ở 2014 và chính thức có hiệu lực từ ngày 01/7/2015, một trong những điểm mới của Luật Nhà ở là đã chính thức ghi nhận Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam. Cụ thể, các đối tượng nước ngoài được quyền mua nhà ở bao gồm:

– Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự.

– Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (gọi chung là tổ chức nước ngoài).

Tuy nhiên, các cá nhân và tổ chức nước ngoài chỉ được phép sở hữu nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Bên cạnh đó, cá nhân và tổ chức nước ngoài chỉ được sở hữu một số lượng nhà ở nhất định trong một dự án. Cụ thể, Luật Nhà ở đã quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương đơn vị hành chính cấp phường thì không quá 250 căn nhà.

Khi ban hành các quy định trên, thì một trong những vấn đề mà doanh nghiệp và nhà đầu tư quan tâm là việc quản lý số lượng người nước ngoài tại một dự án như thế nào? Để hướng dẫn, điều chỉnh quy định trên, lần lượt Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở; và Thông tư 19/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn Nghị định 99/2015 đã ban hành quy trình để thực hiện việc đăng ký bán nhà ở cho tổ chức nước ngoài để các cơ quan có thẩm quyền có thể kiểm soát số lượng sở hữu của người nước ngoài trong dự án. Cụ thể tại Điều 79 Nghị định 99/2015 quy định: Sở Xây dựng sẽ lập trên cổng thông tin điện tử của Sở để đăng tải và quản lý các thông tin về các dự án, cũng như số lượng sở hữu của người nước ngoài tại địa phương. Trước khi ký hợp đồng mua bán, tặng cho nhà ở, chủ đầu tư, bên tặng cho phải kiểm tra thông tin trên Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng hoặc đề nghị Sở Xây dựng cung cấp thông tin để xác định số lượng nhà ở được bán, được tặng cho, Sở Xây dựng có trách nhiệm cung cấp thông tin trong ngày. Chủ đầu tư và bên tặng cho chỉ được bán hoặc tặng cho nhà ở theo đúng số lượng mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu (30% số lượng căn hộ của một block chung cư, và 10% đối với nhà ở riêng lẻ).

Sau khi ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua, tặng cho nhà ở, chủ đầu tư, bên tặng cho có trách nhiệm thông báo ngay thông tin trong ngày (bằng thư điện tử và bằng văn bản) về địa chỉ nhà ở đã bán, cho thuê mua, đã tặng cho đến Sở Xây dựng nơi có nhà ở để đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của Sở. Trước khi cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phải kiểm tra thông tin do Sở Xây dựng quản lý.

Theo quy định trên thì rõ ràng số lượng sở hữu của người nước ngoài tại một dự án sẽ được kiểm soát một cách chặt chẽ. Chủ đầu tư hoặc bên tặng cho phải kiểm tra thông tin về dự án trước khi ký kết hợp đồng, đồng thời sau khi ký kết phải thông báo để cơ quan có thẩm quyền chấp thuận. Sau khi có xác nhận của Sở Xây dựng thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận mới tiến hành cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu. Do đó, số lượng sở hữu của người nước ngoài sẽ không thể vượt quá số lượng cho phép.

Tuy nhiên, trên thực tế đã có những phát sinh liên quan đến quản lý số lượng sở hữu của người nước ngoài mà các quy định của pháp luật vẫn chưa điều chỉnh. Đó là trong trường hợp các chủ sở hữu nhà ở là các tổ chức có vốn đầu tư Việt Nam chuyển đổi loại hình doanh nghiệp hoặc chuyển nhượng phần vốn góp của mình, dẫn đến việc công ty trở thành doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Vậy trong trường hợp trên thì nhà ở mà công ty đang sở hữu sẽ vẫn được xác định là thuộc sở hữu của tổ chức trong nước hay được xác định là thuộc sở hữu của tổ chức nước ngoài?

Căn cứ quy định tại Nghị định 43/2014 hướng dẫn Luật Đất đai thì khi người được cấp Giấy chứng nhận thay đổi thông tin thì phải tiến hành đăng ký biến động. Vậy đối với trường hợp, tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận thì chủ sở hữu là công ty 100% vốn trong nước, sau này công ty chuyển thành công ty có vốn nước ngoài, thì khi đăng ký biến động, hình thức sở hữu của nhà ở đó có thay đổi từ sở hữu trong nước sang sở hữu nước ngoài hay không?

Trong trường hợp, phải xác định thay đổi thành sở hữu của công ty nước ngoài, tuy nhiên, dự án đó đã có đủ số lượng người nước ngoài sở hữu do chủ đầu tư đã bán đủ số lượng 30% căn hộ cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, thì cơ quan cấp Giấy chứng nhận có tiến hành xác nhận đăng ký biến động hay không? Nếu trong trường hợp chấp thuận việc đăng ký biến động thì tỷ lệ sở hữu của người nước ngoài sẽ vượt quá số lượng cho phép, trái quy định của Luật Nhà ở. Nếu không chấp thuận thì sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu, đồng thời có thể gây khó khăn cho các chủ sở hữu trong việc bán, chuyển nhượng nhà ở đó sau này.

Do đó, đây là một trong những vướng mắc mà các chủ đầu tư, các chủ sở hữu nhà ở thương mại đang gặp phải trong quá trình quản lý, sử dụng nhà ở. Hi vọng rằng, các cơ quan có thẩm quyền sẽ sớm ban hành các quy định để điều chỉnh trường hợp trên, nhằm hoàn thiện cơ chế quản lý nhà ở thuộc sở hữu của người nước ngoài, đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà ở ngày càng tăng của các cá nhân, tổ chức nước ngoài.

Công ty Luật Giải Pháp Việt.

Trả lời

Thư điện tử của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *